Trotz Zinsschock - Immobilienkauf heute erschwinglicher als vor 40 Jahren

Trotz Zinsschock: Immobilienkauf heute erschwinglicher als vor 40 Jahren Der Immobilienkauf sei für Normalverdiener unerschwinglich geworden, heißt es in vielen Mündern. Doch stimmt das wirklich? Ein Blick in die Vergangenheit legt das Gegenteil nahe. Laut Daten der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) legten die Immobilienpreise in Deutschland von 1980 bis heute nominal um 160 Prozent zu. Der nominale Anstieg der Einkommen lag im selben Zeitraum jedoch bei 300 Prozent. Laut OECD-Erschwinglichkeitsindex, der die nominalen Hauspreise und Einkommen ins Verhältnis setzt, befindet sich die Erschwinglichkeit von Wohneigentum somit aktuell auf dem Niveau von 1995. Selbst auf dem Höhepunkt des Häuserbooms Ende 2021 war Wohneigentum laut OECD-Index noch so erschwinglich wie 1985 und lag unter dem Höchststand von 1980. Ein Blick auf die historische Entwicklung der Bauzinsen zeigt, dass sich diese verglichen mit früher immer noch auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau befinden. So entspricht das heutige Zinsniveau ungefähr dem des Jahres 2011, weit weg von den 12 Prozent Anfang der 1980er.

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Auf den ersten Blick

2012 kostete der Quadratmeter in Deutschland durchschnittlich 2.229 Euro. In den darauffolgenden zehn Jahren gab es einen Anstieg von schwindelerregenden 78 Prozent. Mit 3.958 Euro im Schnitt ist damit jetzt ein neues Rekordhoch erreicht. Die Gründe dafür sind vielseitig: Kurzfristig liegt es unter anderem an coronabedingten Lieferengpässen von Baumaterialien. Langfristig ist aber wohl die immer weiter steigende Nachfrage verantwortlich, die von dem Angebot kaum gedeckt wird. Besonders in den Metropolen wie München trifft das zu. Deshalb liegt dort der Preis auch weit über dem Durchschnitt.

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Der Erschwinglichkeitsindex

Anstieg, Rekordhoch, Nachfrageüberhang. Keiner dieser Begriffe lässt andeuten, dass Immobilien heute erschwinglicher wären als früher. Doch es ist so. Dafür müssen wir uns nur mal den Erschwinglichkeitsindex genau anschauen:

DEFINITION
Der Erschwinglichkeitsindex fasst die Faktoren Immobilienpreise, Zinsniveau und verfügbares Einkommen zu einer Kennzahl zusammen. Diese gibt Auskunft darüber, inwieweit es für einen durchschnittlichen Haushalt finanziell möglich ist, eine Immobilie zu erwerben

Der Erschwinglichkeitsindex betrachtet also nicht den reinen Preis einer Immobilie, sondern beschäftigt sich mit der finanziellen Belastung, die der Kauf mit sich bringt. Dabei wird angenommen, dass eine Immobilie als erschwinglich gilt, wenn 25 Prozent des Haushaltseinkommens für die Tilgung aufgewandt werden müssen. In diesem Fall erhält der Immobilienkauf den Erschwinglichkeitswert 100. Also 100 ist unser Basiswert, bei dem die finanzielle Belastung durch Zins und Tilgung erträglich ist. Liegt der Wert unter 100, ist das schlecht, da mehr als diese 25 Prozent des Einkommens für die Immobilie draufgehen. Liegt der Wert über 100, ist das dementsprechend gut, weil weniger als 25 Prozent aufgewandt werden müssen.
Heute liegt der Erschwinglichkeitsindex ziemlich genau bei 100. Also unserem Basiswert. 25 Prozent des Einkommens werden in die Immobilie investiert. 1995 war der Immobilienpreis zwar deutlich niedriger, der Lohn allerdings noch mehr. Damals lag der Erschwinglichkeitsindex lediglich bei knapp über 70. Die Menschen haben damals also einen viel größeren Anteil ihres Einkommens für die Finanzierung ihrer Immobilie gezahlt – nämlich 38 Prozent. Die größte Erschwinglichkeit gab es allerdings 2010 mit 130 Indexpunkten. Insgesamt hat sich die Erschwinglichkeit in Deutschland seit 1995 um 41 Prozent verbessert. Denn in diesem Zeitraum sind die Immobilienpreise zwar um 60 Prozent gestiegen, die Nettolöhnen sind aber auch höher geworden. Ganze 125 Prozent mehr verdienen die Deutschen nämlich heutzutage.

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Auf den zweiten Blick

Es ist nicht immer alles, wie es auf den ersten Blick scheint. Klar gehen die Immobilienpreise seit Jahren nach oben, aber es ist nun mal nicht genug, nur den Preis zu beobachten. Für uns sind Immobilien auch in der aktuellen Preiswelt trotzdem noch günstiger als zwischen 1975 und 2005. Was man bei diesem Erschwinglichkeitsindex allerdings trotzdem in Kopf behalten sollte: Dabei handelt es sich natürlich um den deutschlandweiten Durchschnitt. Der Unterschied zwischen Paderborn und Berlin ist nochmal ein anderes Thema. Trotzdem sollte man sich von den steigenden Preisen nicht davon abhalten lassen, in eine Immobilie zu investieren. Und wenn Ihr dabei Hilfe braucht, dann meldet Euch gerne bei uns.